En Venezuela existe una dolarización «de facto» y el sector inmobiliario no escapa de esta situación. Desde hace años, las transacciones inmobiliarias se hacen referenciadas al tipo de cambio, básicamente el paralelo, como ocurre en todos las áreas de la economía.
Ahora bien, como la incertidumbre regulatoria es una realidad en cualquier actividad, porque generalmente las autoridades no regulan específicamente, o si lo hacen pueden generar nuevos elementos de confusión.
Por lo tanto, es conveniente saber qué hacer con las transacciones inmobiliarias, no solo de compraventa, a partir de la desregulación del mercado de divisas que introducen el Convenio Cambiario N° 1 y la derogación del régimen de ilícitos cambiarios,
El abogado Enrique Herrera Sila, jurista especialista en regulaciones inmobiliarias y laborales, además de corredor inmobiliario certificado, responde las dudas fundamentales que surgen sobre cómo actuar en el mercado.
He aquí lo que se debe saber acerca de cómo utilizar el dólar para las transacciones inmobiliarias:
En el segmento de vivienda, no se pueden hacer operaciones tasadas directamente en divisas, sea para compraventa o alquiler, aunque los precios pactados tengan a un tipo de cambio de referencia pactado entre las partes.
Los locales comerciales y cualquier otro espacio de uso equivalente se puede comprar o vender directamente en divisas, pero los contratos de arrendamiento deben expresarse en moneda local.
Las oficinas, depósitos, plantas industriales, centros educativos, terrenos sin construir y espacios para la realización de consultas médicas pueden comprarse y venderse a precios directamente expresados en divisas.
Los contratos de arrendamiento se deben expresar en moneda local. «El arrendatario puede liberarse de la obligación, pagando en divisas o en bolívares al valor equivalente que tengan las divisas para la fecha de pago».
– En los condominios –
La gestión de los condominios se ha convertido en un problema complejo, debido al incremento de la migración de venezolanos que dejan propiedades vacías o al cuidado de terceros; en consecuencia, se han generado complicaciones financieras para los administradores de inmuebles.
El abogado Enrique Herrera Sila aclara algunas dudas fundamentales que aparecen como resultado de una situación difícil y que, además, parece lejos de ser superada.
Las deudas de gastos comunes del condominio pueden indexarse, pero debe excluirse los intereses moratorios. La indexación tiene como referencia el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) que señale mensualmente el BCV.
Puede crearse un fondo antiinflacionario equivalente al INPC, que solo pagarán las personas que no paguen puntualmente los gastos comunes (pronto pago).
Como el BCV no publica regularmente los indicadores de precios, el abogado Herrera Sila sostiene que se pueden dolarizar los pasivos por gastos comunes, pero no exigir pagos directamente en divisas, sino en bolívares al cambio equivalente.
Todas estas medidas deben ser aprobadas en asambleas de propietarios y registradas de acuerdo con las normas propias y las regulaciones generales que son atinentes a esta materia.
